Türk Borçlar kanunumuzun 319. Maddesi gereğince belirli koşullar altında kiracının evi gösterme zorunluluğu vardır. Bu zorunluluk taşınmazın satılmak istenmesi, bakım veya yeniden kiralanmak istenmesi durumlarında söz konusu olur. Ancak kiracının evi gösterme zorunluluğu da ancak belirli koşullar altında gerçekleşebilir. Bu zorunluluk sadece konutlar için geçerli olmayıp aynı zamanda çatılı iş yerleri içinde geçerlidir.
Kiracının Evi Gösterme Zorunluluğu Şartları
Türk Borçlar Kanunumuzun 319. Maddesinde sadece kiracının evi gösterme zorunluluğu düzenlenmemiştir. Ayrıca kiracının da haklarını korumak amacıyla bir takım düzenlemeler yer verilmiştir. Öncelikle bu zorunluluk yerine getirilerken hakkaniyete uygun bir zaman dili seçilmelidir. Ayrıca kiracının özel hayatı da göz önüne alınmalıdır. Örneğin kiracının çalışmış oldu ve işte olduğu gün ve saat dilemlerinde 3. Bir kişiye konutun gösterilmesi yönünde zorlayıcı bir uygulama söz konusu olamaz.
Kiracının Evi Gösterme Zorunluluğu Kaç Gün?
Bu konuda Borçlar kanunumuzda genel geçerli bir süre düzenlenmemiştir. Yerel mahkemeler ile Bölge Adliye Mahkemelerinin kabul etmiş olduğu en belirleyici kriter “makul zamanlarda” ve “makul sürelerde” olması gerektiği yönündedir.
Makul zamanlardan kasıt kiracının iş, meslek ve özel hayatına göre değişiklik gösterebilir. Haftada, ayda veya günde kaç kez kiracının bu zorunluluğu yerine getirmesi gerektiği şeklinde bir düzenleme bulunmasa da yargı kararları genellikle haftada 2 – 3 kez evin gösterilmesini makul ölçü olarak kabul etmiştir. Bu zamanlar önceden kiraya veren ve kiralayan arasında kararlaştırılabilir. Ayrıca ev sahibi bu durumu en az 24 saat önceden kiracıya bildirmekle yükümlüdür.
Kiracının her ne kadar evi gösterme zorunluluğu bulunsa da makul olmayan zamanlarda ve makul ölçülerin dışında evi ve en önemli habersiz bir şeklide yapılan talepleri reddetme hakkı vardır.
Kiracı Evi Her Gün Göstermek Zorunda Mı?
Yukarıda da belirttiğimiz gibi bu konuda genel bir süre belirtilmemiştir. Yargıtay ilgili hukuk daireleri ve yerel mahkemeler bu konuda kiracının her gün evi göstermesi talebini makul ölçü olarak kabul etmemektedir. Yargı kararları genellikle haftada birkaç kez konutun gösterilmesini makul süre olarak kabul etmiştir. Unutmamak gerekir ki makul sürelerin aşılması ve önceden haber verilmeksizin konutun üçüncü bir şahısa gösterilmek istemesi halinde kiracının da bu talebi reddetme hakkı vardır.
Kiracı Evi Ekspere Göstermek Zorunda Mı?
Her ne kadar Borçlar Kanunumuzun 319. Maddesinde eksperlere taşınmazın gösterilmesi gerektiği yönünde bir düzenleme bulunmasa da, eksperlerin değer tespit çalışmalarının konun satışına yönelik olduğu yönünde bir kuşku yoktur. Bu nedenle kiracı diğer durumlarda olduğu gibi eksperlere de taşınmazı göstermek zorundadır. Buna aykırı davranan kiracı hakkında dava açma yoluna gidilerek devamında cebri icra yolu ile konutun gösterilmesine karar verilmesi mümkündür.
Kiracının Evi Gösterme Zorunluluğu İhtarname Şart Mı?
Kiraya veren ve kiralayan arasında yukarıda belirtmiş olduğumuz şartlar dahilinde bir uzlaşmaya veya anlaşmaya varılamaması halinde önceden noter aracılığı ile ihtarname gönderilmesi şart değildir. Buna karşın her durumda kiraya veren bu durumu kiracıya bildirmek zorundadır. Buna rağmen kiracı evi göstermemekte ısrar etmesi halinde ihtarname gönderilmesi yazımızın ilerleyen bölümlerinde daha detaylı üzerinde duracağımız kiracının evi gösterme zorunluluğu davası için daha avantajlı hale gelecektir.
Doğrudan ihtarname gönderilmesi zorunlu olmasa da kiracının buna aykırı davranması halinde ihtarname gönderilmesi dava / tedbir talebi aşamasında kiraya verenin lehine olacaktır.
Kiracının Evi Gösterme Zorunluluğu İhtarname Örneği
Kiraya veren ve kiralayan arasındaki diğer uyuşmazlıklara dayalı olarak gönderilecek ihtarnamelerin resmi olarak kabul görmesi için noter aracılığı ile gönderilmesi gerekir. Buna rağmen harici olarak bir ihtarname gönderilmek istenmesi halinde aşağıdaki örnek üzerinde gerekli uyarlamaları yapabilirsiniz.
İHTARNAME
İhtar Eden – Kiraya Veren : Açık kimlik bilgileri
Adres : …
Muhatap – Kiralayan : İsim Soy isim
Adres : …
Konu : Kiralanan taşınmazın makul ölçülerde ve zamanlarda 3. Kişiye gösterilmesi konusunda ihtar
Taşınmazın Bulunduğu Adres : …
Sayın; …
Tarafınızca … tarihinde kiralamış olduğunuz … adresinde bulunan taşınmazı satma kararı almış bulunmaktayım. Konutu satın almak isteyen 3. Kişilere Türk Borçlar Kanunumuzun 319. Maddesi gereğince makul süre e zamanlarda gösterme yükümlülüğünüz bulunmaktadır.
Taşınmazı satın almak isteyen 3. Kişilere konutu göstermediğiniz tarafıma bildirilmiştir. Türk Borçlar Kanunu 319. Maddesinde yer alan;
“Kiracı, bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçülerde kiraya verenin e onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip göstermeye izin vermekle yükümlüdür.”
Hükmü gereğince söz konusu yükümlülüğünüz hatırlatılır. Bu nedenle;
- Satış amacıyla tarafımca en az 24 saat önceden haber vermek kaydıyla makul sürelerde taşınmazın belirtilen 3. Kişilere gösterilmesine,
- Türk Borçlar Kanununda yer alan yükümlülüğe aykırı davranılması halinde hukuki yollara başvuracağıma
- Bu aykırılıktan doğan zarar ve masraflarımın ve yargılama giderlerinin tarafınıza yükletileceği ihtar ile bildirilir. (Tarih) (İmza)
Kiracının Evi Gösterme Zorunluluğu Davası
Yukarıda detaylarını belirtmiş olduğumuz koşulların oluşmasına rağmen kiracı evi göstermemekte ısrar etmesi halinde bu konuda dava açma yoluna gidilebilir. Görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleri olup yetkili mahkeme ise taşınmazın (ev – iş yeri) bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesidir. Farklı yargı çevresinde ikamet edilmesi halinde en yakın adli yargı birimlerinden yetkili Sulh Hukuk Mahkemesine gönderilmek üzere talepte bulunulabilir.
Kiracının Evi Gösterme Zorunluluğu Dava Dilekçe Örneği
Nöbetçi Sulh Hukuk Mahkemesine
Davacı (Kiraya Veren) : Ad Soyad ve açık kimlik bilgileri (TC Kimlik No)
Adres : …
Davalı (Kiracı) : Ad Soyad
Adres : …
Dava Konusu : Satış amacıyla kiralananın makul zamanlarda ve sürelerde üçüncü kişilere gösterilmesine izin verilmesi talebi
AÇIKLAMALAR :
- Yukarıda açık kimlik bilgileri yazılı davalı … ile aramızda … tarihli kira sözleşmesi ile gerçekleşmiş kiracı – kiraya veren ilişkisi bulunmaktadır.
- Dava dilekçesine ekli tapu kayıtlarından da anlaşılacağı üzere davalının kiralamış olduğu … adresinde bulunan taşınmaz adıma tescillidir.
- Kira sözleşmesinden sonra konutun satılmak istendiği kiracıya usulünce bildirilmiştir. Kiracı biçilen bedel üzerinden konutu alamayacağın belirtmiştir.
- Davacıya konutu satın almak isteyen kişilere gösterilmesi konusunda en az 24 saat öncesinden haber verilmesine rağmen bu talep gerekçesiz sebeplerle birçok kez reddedilmiştir.
- Davalı bu konuda … noterliğinin … yevmiye numaralı ve tarihli ihtarnamesi ile yükümlülükleri hatırlatılmış olmasına rağmen davalı hala satılmak istenen konutu üçüncü kişilere göstermemekte ısrar etmektedir.
Hukuki Nedenler :
- Türk Borçlar Kanununun 319. Maddesinde de belirtildiği gibi kiracının kiralanan taşınmazı benzer amaçlarla makul zaman ve sürelerde gezilmesine katlanmakla yükümlüdür.
- Davalının bu davranışları kira sözleşmesine aykırı olduğu gibi mülkiyet hakkını da kısıtlayacak niteliktedir.
- Bu nedenle konutun satış amacı ile 3. Kişilere gösterilmesi konusunda dava açma zorunluluğu doğmuştur.
Netice ve Talep : Yukarıda yasal dayanakları ile birlikte açıklamış olduğunuz nedenlerden dolayı;
- Davalının kiralanan taşınmazı satış amacıyla yapılacak gösterimler için makul zaman e sürelerde taşınmazın gezilmesine izin verilmesine yönelik edimin ifasına karar verilmesi,
- Taşınmazın gösterilmemesine bağlı olarak doğacak zararlarımın her geçen gün artması nedeniyle derhal geleceği yönelik müdahalenin menine,
- Mahkeme tarafından uygun görülecek şekil ve süreler ile gün e saatlerde önceden bildirim şartı ile taşınmazın gösterilmesine,
- Yargılama giderleri ve masraflarının davalı üzerinde bırakılmasına karar verilme arz ve talep olunur. (Tarih)
Deliller : Kira sözleşmesi, noter ihtarnamesi, whatsap SMS kayıtları, tanık beyanları ve her türlü diğer yasal deliller.
Kiracının Evi Gösterme Zorunluluğu Dava Dilekçesi Hazırlanırken Nelere Dikkat Etmeliyiz?
Yukarıda hazırlanmış olan dava dilekçesi örnek olup, her kiracı ve kiraya veren arasındaki uyuşmazlığa tam olarak cevap verebilecek nitelikte değildir. Bu nedenle herhangi bir hak kaybına uğramamak adına mevcut koşullar dikkate alınarak dava dilekçesinin hazırlanması gerekmektedir.
Sık Sorulan Sorular
Kiracının Evi Gösterme Zorunluluğu Arabuluculuk Zorunlu Mu?
Evet kiraya veren ve kiralayan arasında meydana gelebilecek diğer uyuşmazlıklarda olduğu gibi kiracının evi / iş yerini gösterme zorunluluğu da arabuluculuğa tabidir. Bu konuda dava açılmadan önce arabuluculuğa başvuru zorunluluğu vardır. Arabuluculuğa başvuru yapılmaksızın açılan davaların, dava şartı yokluğu nedeniyle reddedilmesi mümkündür.
Kiracı Satılacak Olan Evi Göstermek Zorunda Mı?
Evet, kiraya veren tarafından kiralanın satılmak istenmesi halinde Türk Borçlar Kanununun 319. Maddesi gereğince kiracı makul süre ve zamanlarda konutu satın almak isteyen kişilere kiralananı göstermek zorundadır.
Satılık Evi Göstermeyen Kiracı Hakkına Ne Yapılabilir?
Detayları Türk Borçlar Kanunun 319. Maddesinde de belirtildiği üzere, kiraya verenin konut veya iş yerini satmak istemesi halinde kiralayan taşınmazı satın alacak üçüncü kişilere taşınmazı göstermekle yükümlüdür. Bu yükümlülüğe aykırı davranılması halinde kiracı hakkında dava açılması gerekebilir.
Mahkeme Kararına Rağmen Kiracı Evi Göstermiyor?
Yukarıda detaylarını belirtmiş olduğumuz kiracının evi gösterme zorunluluğuna rağmen ve açılmış mahkeme kararında belirtilen gün ve saatlerde kiracının yine evi göstermemesi halinde icra yolu ile bu karar yerine getirilir.
Evi Göstermeyen Kiracıya Ne Yapılabilir?
Satış, bakım veya diğer zorunlu nedenlerden ötürü kiracının evi gösterme yükümlülüğüne aykırı davranması halinde öncelikle bu aykırılığın sona erdirilmesi yönünde ihtarname çekilmesi, buna rağmen kiracı konutu / iş yerine göstermemeye devam etmesi halinde bu konuda ihtiyati tedbir talepli dava açılması ve bu karara rağmen yine konutun gösterilmemesi halinde icra takibi yapılması gerekir.
Ev Sahibi Kiracının Evine İzinsiz Girerse Ne Olur?
Kiracının evi gösterme zorunluluğu hakkında bilgi verdikten sonra kısaca ev sahibinin konuta izinsiz girmesine de değinmekte fayda görüyoruz. Ev sahibinin kiracının evine izinsiz girmesi TCK 116 maddesinde düzenlenmiş konut dokunulmazlığını ihlal suçunu oluşturur. Bu durumda kiracının şikayetçi olması halinde ev sahibi hakkında gerekle ceza soruşturması yapılır. Konut dokunulmazlığının ihlali suçu unsurlarının oluşması halinde yapılacak yargılama sonunda ev sahibi hakkında 6 ay ile 2 yıl arasında hapis cezası ile cezalandırılması mümkündür.