Kat irtifakı arsa üzerine yapılmakta olan veya yapılacak olan bir binanın (apartman) bağımsız bölümlere verilecek olan payın tapu kayıtlarında işlenmesidir. Binanın henüz yapılmamış olması veya halen yapım aşamasında olması nedeniyle henüz kat mülkiyeti kurulmamış kabul edilir. Kat irtifakı kat mülkiyetine nasıl çevrilir? Konusunda bilgi vermeden önce kısaca kat mülkiyeti hakkında bilgi verelim yazımızın devamında ise kat irtifakı ve kat mülkiyeti farkı, kat irtifakı tapu riski ve kat irtifakı kat mülkiyetine çevrilmezse ne olur gibi konularda detaylı bilgilere ulaşabilirsiniz.
Kat Mülkiyeti Nedir?
Kat mülkiyeti ise, kat irtifakının aksine yapımı tamamlanmış olan binaların bağımsız bölümleri üzerinde kurulan sürekli mülkiyet haklarını ifade eder. Bu bölümler daire, ofis veya dükkan gibi bölümlerdir. İskan belgesi yani kullanma izin belgesinin alınmasından sonra her bir bağımsız bölümün mülkiyet hakkı tapuya ayrı ayrı tescil edilerek bütün bağımsız bölümler için ayrı tapu düzenlenir.
Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Arasındaki Fark
- Kat irtifakı bina yapım aşamasında kurulurken, kat mülkiyeti binanın inşası bitip iskanı alındıktan sonra kurulur.
- Tapu kayıtlarında irtifa tapusu ile arka payı üzerindeki hak gösterilir. Kat mülkiyeti tapusunda ise bağımsız bölüme ait mülkiyet hakkı gösterilir.
- Kat irtifakı hakkı sınırlı bir hak iken, kat mülkiyeti sınırsız ve sürekli bir mülkiyet hakkıdır.
- Kar irtifakında ikan alınmamıştır. Ancak kat mülkiyetinde iskan alınmıştır.
Kat İrtifakı Kat Mülkiyetine Nasıl Çevrilir?
Yukarıda belirttiğimiz gibi kat mülkiyetine geçiş yapabilmek için yapımı devam eden binanın tamamlanarak iskan belgesi alınabilir hale gelmiş olması gerekir. Elbette ki iskan belgesinin alınabilmesi için yapının her bağımsız bölümünün ayrı ayrı kullanılabilir hale getirilmiş olması zorunludur. Aşağıdaki adımlar sırası ile takip edilerek ve gerekli belgeler alınarak kat irtifakıkat mülkiyetine çevrilebilir.
İskan Belgesinin Alınması
İskan belgesini en kısa ve anlaşılabilir şekilde yapının yasal ve projeye uygun şekilde tamamlandığını gösteren belge olarak tanımlayabiliriz.
Bu belgeyi vermeye yetkili kurum yapının bulunduğu il / ilçe belediyeleridir. İskan belgesi alınabilmesi için genel olarak aranan şartlar aşağıdaki gibidir.
- Yapının, yapı ruhsatı ve projesine uygun olarak tamamlanması gerekir.
- Su, elektrik ve kanalizasyon gibi alt yapı bağlantıları yapılmış olmalıdır.
- Asansör, otopark ve özellikle yangın merdivenlerinin yönetmeliklere uygun bir şekilde tamamlanmış olması gerekir.
- Yapının fiilen ve yasal olarak yaşanabilir olması gerekir.
Tüm bu hususlar tamamlandıktan sonra bağlı bulunulan belediyeye başvuru yapılarak iskan belgesi alınır.
Kat Mülkiyeti İçin Gerekli Belgeler
Arsa malikleri veya müteahhit tapu müdürlüğüne başvurmadan önce iskan belgesinden farklı olarak bir takım diğer belgeleri de hazırlamak zorundadırlar. Günümüzde tüm bu işlemler müteahhit tarafından vekaletname ile yerine getirilebilmektedir. Arsa malikleri de herhangi bir vekaletname olmaksızın tüm bu işlemleri kendi adlarına yürütebilirler. Tapu dairesine başvuramadan önce aşağıdaki belgelerin hazır edilmesi gerekir.
- İskan belgesi (yapı kullanma izin belgesi)
- Belediye tarafından onaylanmış mimari proje
- Kat irtifakı şeklindeki tapular
- Detaylı bağımsız bölümlerin listesi
- Kat mülkiyeti kanununa uygun bir şekilde hazırlanmış bina / apartman yönetim kuralları
- Maliklere ait kimlik fotokopileri
- Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş talebini içeren dilekçeler
- Tüm bu işlemler vekil aracılığı ile yerine getirilecekse buna ilişkin vekaletname
Tapu Müdürlüğüne Başvuru Aşaması
İskan belgesinin alınmasında sonra ve yukarıda sıraladığımız diğer belgeler hazırlanması ile son aşama olan tapu müdürlüğüne başvuru aşamasına geçilir. Buraya tüm belgeler ve talebi içerir dilekçe ile başvuru yapıldıktan sonra görevli memurlar tarafından bu belgeler incelenir. Bir eksiklik veya aykırılık bulunmaması halinde her bir bağımsız bölüm için tapular düzenlenir.
Kat İrtifakı Kat Mülkiyetine Çevrilmezse Ne Olur?
Kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmemesi halinde çeşitli konularda sorunlar ile karşılaşmamız kaçınılmazdır. Uygulamada kat irtifakına geçilmemesine bağlı olarak karşılaşabileceğimiz soruları aşağıdaki özetleyebiliriz.
- İskan belgesi alınmamış sayılır. Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş için zorunlu olan iskan belgesinin alınmamış olması hukuki ve idari açından söz konusu yapının “kaçak yapı” olarak nitelendirilmesine sebebiyet verecektir.
- Tapu kayıtlarında kat irtifakı şeklinde şerh bulunması daire, iş yeri veya dükkan gibi bölümlerin mülkiyet hakkı kazanmamış sonucunu doğuracağında bu sözde bağımsız bölümler için tasarrufta bulunulmak istendiğinde değer kayıpları yaşanır.
- Belediye veya diğer kurumlar tarafından sağlanan elektrik, doğalgaz veya su gibi abonelik kayıtları bireysel olarak yapılamaz.
- Doğal Afet Sigortası (DASK) gibi zorunlu olan sigortalama işlemleri yapılamayacağından bu yönde bir zarar halinde sigorta şirketlerinden herhangi bir talepte bulunulamaz.
- Kat mülkiyetine geçilmemesi halinde söz konusu yapının yasal olmadığı sonucu doğabilir. Bu durumda alıcılar her zaman kat irtifakı şeklinde yapılan satışlara tereddüt ile yaklaşır. Çoğu zaman alıcılar bu şekilde bir satıştan kaçınırlar. Ayrıca bankalar bu şekildeki bir yapıya satın alınmak istenildiğinde genellikle kredi vermez.
Kat İrtifaklı Tapu Riski
Kat irtifakı kat mülkiyetine çevrilmezse ne olur? Başlığında belirttiğimiz olumsuz durumlarından en riskli olan husus iskan belgesinin alınamamasıdır. İskan belgesi alınmamış olan bina kaçak yapı olarak kabul edileceğinden aradan geçen zaman sonrasında iskan belgesi alınmak istenmesi halinde iskana bir aykırılık tespit edilmesi durumunda ilgili belediye tarafından kaçak yapı hakkında yıkım kararı alınabilir. Bu durumda kat irtifakı şeklinde satın almış olduğuz daire veya işyerini kaybetme ihtimali en önemli risktir.
Tüm bu hususlar belirli süreler (5 yıl) dahilinde bina yapımını üstlenen müteahhit tarafından yerine getirilmesi gereken işlemlerdir. Bu nedenle inşaat yapım sözleşmesinde bu hususun ayrıca hüküm altında alınması, daha sonraki yaşanacak mağduriyetlerin büyük ölçüde önüne geçecektir.
Kat İrtifakı Tapusu İle Satış Yapılır Mı?
Bir takım sakıncaları bulunsa da kat irtifaklı tapularda resmi tapu türlerinden birisidir. Bu nedenle satış yapılmasının önünde herhangi bir engel yoktur. Diğer tapu devir işlemlerinde takip edilen bütün işlemler aynı şekilde kat irtifaklı tapuların devrinde de geçerlidir. Ancak sık sık belirttiğimiz gibi bu şekildeki yapıların alınmasında sonradan karşılaşılabilecek riskleri göz önüne almak buna göre bir karar vermek gerekir.
Kat İrtifakı Olan Ev Alınır Mı?
Kat İrtifakı olan evin satın alınmasında hukuki ve idari açıdan bir engel yoktur. Yukarıda belirtmiş olduğumuz gibi bankalar konut kredisi kullandırmada bu şekildeki yapılarak pek sıcak bakmamakta ve genellikle kredi kullandırmamaktadır.
Kat irtifakı yapım aşamasında olması halinde inşaatın tamamlanmama riski her zaman göz önünde bulundurulmalıdır. Herhangi bir nedenle müteahhit inşaatı tamamlaması ve iskan belgesini almaması halinde başkaca hukuki sorunlar ile karşılaşmak olası bir durumdur. Tüm bu hususlar dikkate alınarak kat irtifakı şeklinde olan evin / dairenin veya iş yerinin alınması gerekir.
Herhangi bir anlaşmazlık halinde almış olduğunuz evin sadece arsa payı şeklinde kalabileceği gibi bütün risklerin göz önüne alınması önemlidir.
Tapuda Kat Mülkiyeti Olmazsa Ne Olur?
Yukarıda da belirttiğimiz gibi kat irtifakı olan bir ev, daire veya işyerini almakta bir takım riskler ardır. Tapuda kat mülkiyeti şerhi olmaz ise resmi olarak satın almış olduğunuz daire veya işyeri bağımsız bölüm niteliği taşımaz. Satın aldığınız taşınmaz sadece arsa payı şeklinde resmi kayıtlarda yer alır. Bu durumda önemli bir riski beraberinde getirir.
5 Yıl İçinde İskan Alınmazsa Ne Olur?
Kat mülkiyetleri kanununda yer alan 5 yıllık süre zarfında iskan alınmaması halinde kat irtifakları kendiliğinden sona erebilir. Bu durumda söz konusu yapının kaçak yapı statüsü kazanmasına sebebiyet verecektir. Yasal süreler içinde iskan alınmaması durumunda tapu müdürlüklerinde de kat irtifakları sonlandırılır. Bu durumda tapu kaydı daha önceki arsa payı şekline dönüşür.
Kat Mülkiyetine Geçiş Ücreti Ne Kadardır?
Kat mülkiyetine geçiş sırasında arsa payı sahipleri veya sorumlu müteahhitten herhangi bir ücret talep edilmemektedir. Tapu müdürlüklerinde bu şekildeki bir geçiş diğer harç ve vergilerden muaf bir şekilde yerine getirilir.
Kat İrtifakı Olan Eve Kredi Çıkar Mı?
Kat irtifakı şeklinde olan taşınmazlar yasal olarak bağımsız bölüm niteliği taşımaz. Nasıl ki alım ve satımlarda bu şekildeki taşınmazlarda telkinle yaklaşılmakta ise bankalarda bir çeşit teminat olarak görecekleri bu taşınmazlara kredi vermekte telkinli yaklaşmaktadırlar.
Bankaların kredi politikalarına göre bu durum zaman zaman değişiklik gösterse de genellikle banka ve diğer kredi kuruluşları kat mülkiyeti bulunmayan taşınmazlara kredi vermemektedirler. Bu genel geçerli bir kural olmayıp daha çok bankaların takdirine bırakılmış bir durumdur.
Kat İrtifakı İskanlı Mıdır?
Hayır. Kat irtifakı kat mülkiyetine çevrilmediği yada yapının risksiz bir şekilde oturulabilir ve projeye uygun bir şekilde tamamlanmadığı sürece iskan belgesinin alınması mümkün olmadığından kat irtifakları şeklindeki taşınmazlarda iskan bulunmamaktadır.
Kat İrtifakı Kaç Yıl Geçerlidir?
Kat Mülkiyeti Kanununda yer alan hükümlere göre kat irtifakı kurulmasından, diğer bir ifade ile binanın yapımına başlanmasından itibaren 5 yıl içinde bu yapının tamamlanması yani iskan belgesinin alınması gerekir.
Olağan üstü durumlar dahilinde bu sürenin 3 yıl daha uzatılması mümkündür. Tüm bunlara rağmen bu süreler içerisinde kat mülkiyetine geçiş yapılmazsa daha önce alınan kar irtifakıiptal olur. Bu iptal sonrasında sadece elimizde hisseli arsa tapusu şekilde bir mülkiyet hakkı alır. Bu da kat irtifaklı evin satın alınmasındaki en önemli riskler arasında görülür.
Eski Binaya Kat Mülkiyeti Nasıl Alınır?
Bina eski olmuş olsa da yasal süreler (5 yıl) içerisinde alınmış bir iskan belgesinin bulunması halinde kat mülkiyetine geçiş yapılabilir. Bunun için yine kat irtifakı kat mülkiyetine nasıl çevrilir başlığımızda detaylarını belirtmiş olduğumuz işlemler geçerlidir.
Kat İrtifaklı Bir Ev Yıkılırsa Ne Olur?
Kat irtifaklı bir yapı hukuki ve idari açıdan henüz yapımı tamamlanmamış binayı ifade eder. Yapımı devam ederken veya kat mülkiyetine geçiş öncesinde deprem, yangın veya kentsel dönüşüm gibi sebeplerden ötürü binanın yıkılması halinde taşınmaz arsa vasfına döner. Bu durumda da sadece arsa payı kişilere kalır. Bu şekildeki bir taşınmazın kat mülkiyetine çevrilmeden yıkılması kat irtifaklarını sona erdiren bir durumdur. Bu durumda kat irtifaklı olan bir evin veya başka taşınmazın riskleri arasında yer alır.
Tapuda Kat İrtifakı Yazıyor Ama İskan Var
Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş iki aşama ile yapılmaktadır. Bu aşamalardan en önemlisi iskan belgesinin alınmasıdır. İskan belgesi alınmış olması binanın yasal ve projeye uygun bir şekilde yapıldığını belirtir. “Kat irtifakı kat mülkiyetine nasıl çevrilir” başlığımızda detaylandırmış olduğumuz işlemlerin tapu müdürlüklerinde tamamlanmadığı anlamına gelir. Bu durum genellikle müteahhit firmanın yapımı binan inşasını tamamlamasına rağmen resmi tapu işlemlerini yapmamasından kaynaklanmaktadır. Bu şekilde bir şerh bulunması halinde malikler birlikte veya vekil aracılığı ile tapuda kat mülkiyetine geçiş işlemlerini tamamlamaları gerekir.
Sık Sorulan Sorular
Kat İrtifakı Olan Bir Evde Oturmak Yasal Mı?
Bir takım sakıncaları bulunsa da kat irtifakı olan evde oturmanın önünde yasal bir engel yoktur. İskan belgesinin alınmaması halinde söz konusu ev kaçak yapı olarak değerlendirilebilir. Kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi en azından iskan belgesinin alınması gerekir. Belirtilen sürede iskan belgesi alınmaması halinde kat irtifaklı olan ev kaçak yapı statüsüne gireceğinden bu sürelerden sonra kat irtifaklı evde oturmak yasal olmaktan çıkabilecektir.
Kat İrtifaklı Tapuda Bağımsız Bölüm Belirlenir Mi?
Kat irtifaklı tapuda bağımsız bölümlerin belirlenmesi iskan belgesinin alınması sırasında zorunludur. Bu bağımsız bölümlerin detaylı bir şekilde belirlenmemesi halinde iskan belgesi almak mümkün değildir. Bu nedenle kat irtifaklı tapularda da bağımsız bölümler tek tek belirlenir. Ancak bu proje aşamasında gerçekleştirilen bir işlem olduğundan kesin nitelik taşımamaktadır.
Kat İrtifakı İptal Edilirle Ne Olur?
İskan belgesinin alınmasından önce veya kat mülkiyetine geçiş işlemleri yapılmadan kat irtifakının iptal edilmesi halinde söz konusu taşınmaz arsa tapusu statüsüne girer. Bu durumda oldukça riskli olup, bu nedenle yasal süreler içerisinde iskan belgesinin alınması ve tapu müdürlüklerinde kat irtifaklı tapunun kat mülkiyetine çevrilmesi gerekir.
Kat İrtifakı Olan Bir Ev Kentsel Dönüşüme Girerse Ne Olur?
Kat irtifakı olan bir konutun kentsel dönüşüme girmesi halinde yine bir takım risk ve yasal engeller ile karşılaşmak olasıdır. Özellikle hak sahipliği konusunda ortaklar arasında bir takım ihtilaflar ortaya çıkabilir. Kat mülkiyeti kurulmadan yapılan kentsel dönüşümlerde yeniden arsa payı hesaplanacağından bu durumda hak kayıplarının yaşanması muhtemeldir.
