Depozito kavramı genellikle konut veya iş yeri kiralanması sırasında karşılaştığımız bir kavramdır. Bu nedenle depozito nedir? Sorusuna kira sözleşmelerini dikkate alarak bir cevap vermek daha yerinde olacaktır.
Depozito; Kiraya verilen konut ya da iş yerinin veya içerisinde bulunan eşyaların kira süresi boyuncu herhangi bir şekilde zarar görmeyeceği konusunda verilen bir çeşit teminattır. Nakit olabileceği gibi ekonomik değerleri olan herhangi bir eşya da olabilmektedir. Yasal dayanağını Türk Borçlar Kanunumuzun 342. Maddesi oluşturur.
Kiraya Veren Depozitodan Kesinti Yapabilir Mi?
Kira sözleşmesinin sona ermesinden sonra taşınmazın tahliyesi sonrasında kiraya veren ve kiralayan arasında sık karşılaşılan uyuşmazlıklardan birisi depozitodan kesinti yapılmasıdır. Peki kiraya veren depozitodan kesinti yapabilir mi?
Yukarıda yapmış olduğumuz tanımdan da anlaşıldığı gibi, amaç konut, iş yeri veya buralarda bulunan eşyaların görmesi muhtemel zarara karşı alınan bir çeşit teminat olması nedeniyle kira sözleşmesinin sona ermesi ile herhangi bir zararın meydana gelmesi durumunda kesinti yapmak mümkündür.
Ancak son yıllarda kira gelirlerinin banka hesabına yatırılması zorunluluğu ile birlikte kira güvence bedelleri de bankaya yatırılmaya başlanmıştır. Bu durumda herhangi bir kesinti yapılması kiralayanın bu konudaki onayına bağlıdır. Kiralayan ve kiraya veren bu konuda herhangi bir şekilde uzlaşmaya varamaması halinde kiraya verenin meydana gelen zararlardan dolayı tespit davası açması mümkündür.
Buna karşın güvence bedelinin banka hesabına yatırılmayıp, bizzat kiraya verene teslim edilmesi halinde herhangi bir dava açmaya gerek kalmaksızın meydana gelen zararlar miktarında kesinti yapılabileceğini de unutmamak gerekir. Ancak kira bedelinin bankaya yatırılması zorunluluğu bulunduğu gibi banka hesabına mevduat hesabı adı altında yatırılma zorunluluğu bulunmaktadır. Ancak bu durum hala tam olarak yerleşmiş bir uygulama değildir. İleride herhangi bir uyuşmazlığın hukuki açıdan çözümü için güvence bedelleri de artık bankaya yatırılmalıdır.
Depozito Ne Zaman İade Edilir?
Kira gelirleri gibi banka hesabına yatırılması halinde sözleşmenin sona ermesinden itibaren 3 aylık süre sonrasında herhangi bir uyuşmazlık bulunmaması ile alınan miktar aynen kiracıya iade edilir.
Bu bedellerin banka hesabına yatırılmaksızın elden verilmesi durumlarında ise kiracının taşınmazı tahliye etmesi ile birlikte herhangi bir zararın bulunmadığının taraflarca tespit edilmesi durumunda tahliye anında iade edilmesinde bir sakınca bulunmamaktadır. Herhangi bir zarar veya ziyanın bulunmamasına rağmen kiracıya depozito iade edilmemesi halinde icra takibi ile karşılaşmak olası bir durumdur.
Kira Depozitosu Değer Kaybı Nasıl Önlenir?
Kira sözleşmeleri 1 yıl veya daha uzun süreli olabilmektedir. Özellikle uzun süreli kira sözleşmelerinde kira depozitosu değer kaybı ile karşılaşılmaktadır. Bu durumu önlemenin en uygun yolu ise güvence bedelinin vadeli tasarruf hesabı şeklinde bankaya yatırılmasıdır. Bu şekilde bankaya yatırılan bedel kiracının onayı olmaksızın çekilemeyecek şekilde yatırılmaktadır.
Kira Depozito İadesi Güncel Kira İle Mi Olur Yoksa İlk Kira Bedeli İle Mi?
Yukarıda kira depozito değer kaybı nasıl önlenir başlığında belirttiğimiz şekilde bir uygulama yapılmaması halinde iade yapılırken güncel kira bedeli üzerinden ödeme yapılmalıdır.
Bu gibi uyuşmazlıklarla karşılaşmamak adına vadeli tasarruf hesabı şeklinde yatırılması önerilmektedir. Aksi halde tahliye durumunda herhangi bir kesinti yapılmasına gerek bulunmaması halinde güncel kira bedeli üzerinden iade edilmesi gerekir. Veya yapılacak olan kesintiler de yine güncel kira bedeli üzerinden yapılarak hesaplanmalıdır.
Depozito Nereye Yatırılmalıdır?
Her ne kadar kira gelirlerinin banka hesabına yatırılma zorunluluğu ile birlikte kira güvence bedellerinin de banka hesabına yatırılma zorunluluğu bulunsa da; Hala bu tür teminatların elden alınmaya devam edildiği görülmektedir. Bu uygulama kiracının hakkını koruma altına aldığı gibi kiraya vereni de korumaya yönelik bir uygulamadır. Bu nedenle güvence bedelinin vadeli tasarruf hesabı şeklinde bankaya yatırılması gerekir.
Depozito Kiraya Göre Artar Mı?
Kiracının veya kiraya verenin karşılıklı onayı ve rızası olmadıkça kiraya göre artış söz konusu olmaz. Kural olarak bu gibi güvence bedelleri sözleşmenin (kira sözleşmesi) düzenlenmesi sırasında belirlenen miktarlardır. Sözleşmenin devam ettiği süre boyunca bu miktar aynen geçerli olur.
Kiracı Çıkarken Depozito Nasıl Hesaplanır?
Yazımızın başında da belirttiğimiz gibi güvence bedelleri sözleşmenin sona ermesinden sonra doğacak borçların teminatı amacı ile alınır. Kiracı çıktıktan sonra;
- Ödenmemiş veya eksik ödenmiş kiralar
- Aidat, su veya doğalgaz gibi kiracıya ait ödenmemiş faturalar
- Taşınmaza normal kullanım dışında verilmiş zararlar hesaplanıp bedelden düşüldükten sonra kalan miktar kiracıya ödenir.
Örnek Hesaplama
Kira Bedeli : 15.000 TL
Depozito Miktarı : 30.000 TL (En fazla 3 kira bedeli olan 45.000 TL’de olabilir.)
Ödenmeyen Kira : 15.000 TL (Bir kira)
Ödenmeyen Aidat : 2.000 TL
Taşınmaza Verilen Zararlar : 4.000 TL
Toplam : 21.000 TL ödenmeyen kira ve masraf hesaplanmıştır.
30.000 TL – 21.000 TL = 9.000 TL kiracıya ödenmelidir.
Kira Depozito İadesi Hesaplama
Kira depozito iadesi hesaplaması konusunda genel geçerli bir uygulama bulunmamaktadır. Ancak güvence bedelinin alınma amacına uygun şekilde bir iade yapılmalıdır. Genel amacı taşınmaza verilmesi muhtemel zararların güvence altına alınmasıdır. Bu neden tahliye sırasında kiraya veren ve kiralayan arasında anlaşma sağlanarak, taşınmazda herhangi bir zarar / ziyan bulunması ile bu miktarlar kira güvence bedelinden kesilmelidir. Taraflar arasında bu konuda uyuşmazlık çıkması halinde ise zarar tespiti için tespit davası açılarak durumun netleştirilmesi gerekir.
Depozito Miktarının Belirlenmesinde Üst Sınır Nedir?
Kiraya veren ile kiralayan arasındaki uyuşmazlıkların çözüme kavuşturulmasında genellikle Borçlar Kanunundaki hükümler dikkate alınır. Borçlar kanununun 342 maddesine göre üst sınırı “üç aylık kira bedelidir.” Bazı durumlarda özellikle taşınmazın eşyalı bir şekilde kiraya verilmesi durumunda taşınmaz ile içerisinde bulunan eşyaların da güvence altına alınması amacıyla daha fazla güvence bedeli alınması mümkün olabilmektedir. Ancak bu durumda kiralayanın buna onay vermesi gerekir.
Türk Borçlar Kanunu; Md. 342/1; Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz.
Depozito Kiradan Mahsup Edilebilir mi?
Bir çeşit teminat olması nedeniyle kiradan mahsup edilmesi mümkün değildir. Özellikle mevduat hesabı şeklinde banka hesabında bulunan bu miktarların tahliye sonrasında iade alınması gibi koşullar dikkate alındığında güvence bedellerinin kiradan mahsup edilmesi gibi bir uygulama söz konusu olamamaktadır.
Uygulamada banka hesabına yatırılan güvence bedellerine fazlaca rastlanmamaktadır. Bu nedenle tahliye sonrasında veya tahliye sırasında taşınmazda güvence bedelinden kesinti yapmayı gerektiren bir zararın bulunmaması durumunda tarafların anlaşması ile mahsup kira bedelinin alınan güvence bedelinden düşülmesi gibi uygulamalar sık yapılmaktadır. Günümüzde genellikle güvence bedeliuygulaması asıl amacının dışında daha çok kira bedelinin ödenmemesi halinde kesinti yapmak amacıyla bu güvence bedellerinin alındığı görülür.
Bu şekilde kesinti yapabilmenin en önemli koşulu kira sözleşmesinde kiralama öncesinde alınan güvence bedelinin gerektiğinde ödenmeyen kira bedeli karşılığında kullanılabileceği yönünde bir maddenin bulunmasıdır. Taraflar arasında bu konuda bir hüküm sözleşmeye işlenmemesi halinde kiradan mahsup edilmesi durumunda yüksek mahkeme bu durumu bozma nedeni yapabilecektir.
Kira Depozitosu İadesi Yargıtay Kararı
“İcra takibinde ve davada dayanılan ve karara esas alınan 01.11.2007 başlangıç tarihli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmenin özel şartlarının 8. maddesinde muhtemel zarar ziyan vesair yükümlülüklerin teminatı olarak 5.000 Dolar depozito bedelinin ödendiği, tahliye halinde kiracının hiçbir borcu kalmadığında iade edileceği ve bu teminatın kira bedeli yerine mahsup edilemeyeceği kararlaştırılmıştır. 5.000.- Dolar güvence bedelinin kiralayana ödendiği konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık yoktur. Kira bedelinden mahsubuna karar verilebilmesi için kiralananın tahliye edilmesi ve anahtarının usulünce teslim edilmiş olması gerekir. Kural olarak anahtar teslim edilmediği sürece kiralananın kiracının kullanımında olduğunun kabulü gerekir. Yasal anahtar teslimi bizzat anahtarı kiralayana vermek suretiyle veya tevdi mahalli tayini suretiyle yapılır. Anahtar tesliminin davalı kiracı tarafından yazılı belge ile kanıtlanması gerekir.
Kira sözleşmesi halen yürürlükte olup alınan bu miktarın kira bedelinden mahsubuna karar verilemeyeceğinden 2012 yılının Ocak Şubat Mart aylarına ilişkin kira bedellerinin mahsup edilmeden itirazın kaldırılmasına karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.”
Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 22.01.2014 tarih, 2014/468 esas ve 2014/739 sayılı kararı
Depozito İade Edilmezse Ne Yapılabilir?
Genellikle depozito iade edilmezse ne yapılabilir? elden yapılan ödemelere bağlı olarak sorulan bir sorudur. Bu nedenle kiralanan taşınmaz ile ilgili güvence bedellerinin elden verilmemesi önerilir. Bu şekilde kiraya verene elden verilen depozitolarda iade söz konusu olmaması halinde kiracı, kiraya veren hakkında icra takibi başlatma hakkına sahiptir. Bunun dışında Sulh Hukuk Mahkemeleri nezdinde de alacak davası açılması mümkündür.
