Yeniden kiralama yasağı Türk Borçlar Kanunumuzun 355. Maddesinde düzenlenmiş daha çok kiracının haklarını korumaya yönelik bir uygulamadır. Kiracının tahliyesinden sonra belirli şartlar gerçekleşmedikçe konutun yeniden bir başka kişiye kiralanmasına yasaklayan bir hükümdür. Ayrıca yeniden kiralama yasağına uymayan kiraya veren hakkında tazminata hükmedilmesi de mümkündür.
TBK 355. Maddesinde yer alan farklı durumlar için söz konusu olsa da ortak bir şekilde yeniden kiralama yasağı 3 yıl olarak belirlenmiştir. Son yıllarda özellikle yasal kira artış oranları üzerinde kira artışı yapmak amacıyla kiraya verenlerin başvurmuş olduğu hukuk ve etik dışı bir davranıştır. Son yıllarda oldukça artış göstermesi nedeniyle bizde bu yazımızda yeniden kiralama yasağı şartları, yeniden kiralama yasağı tazminat şartları ve yeniden kiralama yasağının istisnaları gibi sık araştırma konusu olan sorulara hukuki açıdan yanıtlar vereceğiz. Yazımızın sonunda ise gerekli uyarlamaları yapabileceğiniz yeniden kiralama yasağı tazminat dava dilekçesindenyararlanabilirsiniz.
Yeniden Kiralama Yasağının Kapsamı
Bütün kiracının tahliyesi sonrasında yeniden kiralama yasağı söz konusu olmaz. Kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle tahliye söz konusu olduğunda bu yasak devreye girer. Aşağıda detaylarını paylaştığımız nedenler ötürü tahliye sonra gerekli şartların oluşması halinde konutun veya işyerinin yeniden kiraya verilmesi yasaklanmıştır.
Gereksinim Nedeniyle Tahliye
Yasağın ilk olarak uygulandığı tahliye gerekçesi gereksinim nedeniyle tahliyedir. Gereksinimin kapsamı kiraya verenin kendisi, eşi, alt ve üst soyları ile yasal olarak bakmakla yükümlü olduğu kişilerin kiralanan konuta ihtiyacı olması halinde söz konusu olur. Kiraya veren tahliye gerekçesini bu sebebe dayandırması halinde 3 yıl boyunca taşınmazı bu kişiler ile eski kiracı haricinde 3. Bir kişiye kiraya veremez.
Yeniden İnşa ve İmar Nedeniyle Tahliye
Yasağın uygulanabildiği ikinci durum ise yeniden inşaat ve konuttaki esaslı onarımlardır. Tıpkı tahliye nedenlerinin şartlarında olduğu gibi kiracının bu sebeple tahliyesi için söz konusu tadilat ve onarımlar sırasında konutun kullanılması mümkün olmaması halinde söz konusu olur. Tahliye gerekçesinde belirtilen tadilatların yapılmayarak konutun veya iş yerinin bir başkasına kiraya verilmesi halinde de yine yeniden kiraya verme yasağı ihlal edilmiş olacaktır. Bunun dışında ayrıca yapılan söz konusu tadilatlar sonrasında herhangi bir değer artışı söz konusu olması halinde bu bedel üzerinden eski kiracının taşınmazı öncelikli olarak kiralama hakkı mevcuttur. Bu kurala bir aykırılık da yine yasağın ihlal edildiği sonucunu doğurabilecektir.
Yeni Malilik Gereksinimi Nedeniyle Tahliye
Türk Borçlar Kanunu 355. Maddesinde yer alan yasağın uygulanması mümkün olan bir başka durum ise yeni malikin gereksinimi nedeniyle tahliyedir. Kiracı ile kiraya veren arasında devam etmekte olan kira sözleşmesi sırasında söz konusu taşınmazın mülkiyetinin herhangi bir sebeple üçüncü bir şahısa geçmesi halinde yeni malik yine Borçlar Kanunun 350. Maddesi gerekçesi ile kiralananın tahliyesini talep edebilir. Bu durumda da yine yukarıda belirttiğimiz gibi yeniden taşınmazın kiraya verilmesi yasağı geçerli olur.
Yeniden Kiralama Yasağı Tazminat
Yazımızın başında da belirttiğimiz gibi bu yasağa uymayan kiraya veren tazminat ödemek zorunda kalabilecektir. Daha çok taşınmaya bağlı olarak meydana gelen maddi zararların tazmini şeklide kendisini gösterir. Genel olarak yasaya aykırılık nedeniyle talep edilebilecek zararlar ve özellikleri aşağıdaki gibidir.
Yeniden Kiralama Yasağı Nedeniyle Manevi Tazminat
Manevi tazminatın unsurları arasında öne çıkan durum haksız fiilin kişilik haklarına bir saldırı niteliğinde olması gerektiğidir. Bu yasağın ihlalinin haksız fiil olduğu yönünde kuşku yoksa da, kişilik haklarına yönelik bir saldırı olup olmadığı tartışmalıdır. Her ne kadar kiralayan bu haksız fiil nedeniyle üzüntü ve keder yaşamış olsa da kişilik haklarına bir saldırı söz konusu olmadığı için manevi tazminat unsurları da oluşmayacaktır. Yüksek yargı organları da bu yasağa uyulmaması nedeniyle manevi tazminat talep edilemeyeceği yönünde görüş birliğine varmış durumdadır.
Yeniden Kiralama Nedeniyle Maddi Tazminat
Her ne kadar manevi tazminat sık söz konusu olmasa da çeşitli kalemlerden oluşan maddi zararların karşılanması zorunluluğu doğabilecektir. Uygulamada sık karşılaşılan ve yasağa uyulmaması nedeniyle ortaya çıkabilecek maddi zararları aşağıdaki gibi özetleyebiliriz.
Oluşan Kira Farkı
Daha öncede belirttiğimiz gibi yeniden kiralama yasağına uyulmamasının temelinde daha çok yasal kira artış oranından daha yüksek oranlarda taşınmazı kiraya vermek amacı yatmaktadır. Bazı durumlarda ise kiracının yeni kiralamış olduğu taşınmaz ile tahliye edilen taşınmazın kirası arasında fark doğması kaçınılmaz olabilmektedir. Böyle bir durumda kira farkının kiralayan aleyhine oluşması halinde kiraya vereden bu farkın maddi tazminat şeklinde tahsiline karar verilebilecektir.
Emlak Komisyoncusu Giderleri
Kiracının yeni kiralamış olduğu taşınmaz emlak komisyoncusu vasıtasıyla gerçekleşebilir. Genellikle 1 kira bedeli olan bir komisyonu kiralayan ödemek zorundadır. Ödenen bu miktar kiralayan için yeni bir maddi gider kalemi oluşturması nedeniyle doğan bur zarar da yasağa uymayan kiraya verenden tazminat şeklinde talep edilebilir.
Tadilat ve Diğer Zorunlu Giderler
Tadilat giderleri genellikle iş yerinin kiralanmasında ortaya çıkar. Kiralayanın yeni taşınmış olduğu taşınmazda kendi ihtiyacı doğrultusunda tadilat yaptırması gerekebilir. Bu gibi bir tadilat giderleri ile diğer zorunlu giderler kiralayan için önemli bir gider kalemi olacağından bu gibi giderler de yasağa uymayan kiraya verenden talep edilebilir.
İş Yeri Faaliyetlerinden Doğan Zararlar
Ticari faaliyet gösteren taşınmazlarda zaman zaman kar yoksunluğu adı altında taşınmaya bağlı olarak yeni zararlar doğabilecektir. İşletmenin ticari faaliyeti nedeniyle ortaya çıkabilecek kar yoksunluğu da yine kiraya veren tarafından karşılanması yönünde tazminat şeklinde bir hüküm kurulabilecektir.
Görüldüğü gibi yeniden kiralama yasağı tazminat kalemleri genellikle maddi tazminat şeklinde gerçekleşmektedir. Yukarıda örneklerde verdiğimiz zararların doğmuş olması halinde yasağa uymayan kiraya veren hakkında oldukça ciddi maddi tazminatlara hükmedilmesi de mümkündür.
İş yeri faaliyetinden kaynaklanan zararların kiraya verenden tazminat olarak talep edilebilmesi için öncelikle kiralayan ile iş yeri sahibinin aynı olması gerekmektedir. Aksi halde talep edilecek olan tazminat taleplerinin reddedilmesi kuvvetle muhtemeldir.
Yeniden Kiralama Yasağı Yargıtay Kararları
“İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davalının 6098 sayılı Kanun’un 353/3. maddesine aykırı olarak kiralananı üçüncü bir kişiye kiraya verdiği, son kira yılında ödenmiş olan 1 yıllık kira bedelinin 18.094,32 TL olarak hesaplandığı, bu bedelin üzerinde tazminat için davacının zararını ispatlaması gerektiği, vergi dairesi kayıtlarına göre işletme sahibi davacı olmadığından davacının kazanç kaybı talebinin yerinde olmadığı, ilgili Kanun hükmünde manevi tazminatla sorumluluğa ilişkin bir düzenleme bulunmadığı gerekçesiyle; davanın kısmen kabulüne, 18.094,32 TL’nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin talebin reddine karar verilmiştir.”
Zamanaşımı Süresi
Yasağın ihlalinden itibaren olmak üzere yasağa uyulmaması nedeniyle açılacak olan davalarda zamanaşımı süresi 10 yıldır.
Yeniden Kiralama Yasağa Nasıl İspat Edilir?
Yasağa uyulmadığının anlaşılması için farklı birçok delil elde edilebilir. Genellikle ise aşağıda sıralamış olduğumuz bilgi ve belgelerden yararlanılır.
- Adrese dayalı nüfus kayıt sistemi bilgileri
- Tapu kayıtları
- Elektrik, su, internet veya doğalgaz abonelik bilgileri
- Kira sözleşmesi
- Tanık beyanları
- Zabıta veya kolluk araştırmaları
- Banka kayıtları
Yeniden Kiralama Yasağının İhlalinde İspat Yükü
Diğer tazminat davalarında olduğu gibi yasağa uyulmaması nedeniyle açılacak olan davalarda da ispat yükü kiracıya yani davacıya aittir. Tahliye gerekçesinin yukarıda sıralamış olduğumuz nedenlere dayandırılması halinde tahliye öncesinde ve ihbarnamede tahliye nedeninin açıkça belirtilmiş olması gerekir. Yeniden kiralama yasağının ihlal edildiğine dair kuvvetli emareler bulunması halinde yukarıda sıralamış olduğumuz bilgi ve belgeler gerek görülmesi halinde ilgili kurum ve kuruluşlardan dava aşamasında mahkeme tarafından talep edilebilecektir.
Yeniden Kiralama Yasağında Arabuluculuk
2023 yılında yapılan değişikliklerle arabuluculuk uygulamalarının kapsamı genişletilmiştir. Kiraya veren ile kiracı arasındaki uyuşmazlıklar öncesinde de arabuluculuğa başvurusu zorunluluğu getirilmiştir. Bu nedenle yeniden kiralama yasağı tazminat davası açılmadan önce davacının öncelikle arabuluculuğa başvurması gerekmektedir.
Yeniden Kiralama Yasağının İstisnaları
Türk Borçlar Kanunun ya da diğer özel yasalarda yeniden kiralama yasağının istisnaları şeklide bir düzenleme yer almamaktadır. Öngörülmesi mümkün olmayan mücbir sebeplerin varlığı halinde ihlal edilen yasaktan ötürü tazminata hükmedilmesi mümkün değildir. Daha çok kiraya verenin kusuru dışında gelişen bütün olaylar yasağın istisnaları olarak kabul edilebilir.
Konuyu bir örnek ile açıklamak daha anlaşılır olacaktır. Kiraya verenin gereksinim nedeniyle taşınmaza kendisinin taşınacağını belirterek tahliye işleminin gerçekleşmesinden sonra baka bir şehre tayini çıkmış olması durumunda yasağın ihlal edildiğinden söz etmek mümkün olmayacaktır. Zira Türk Borçlar Kanunun 355 maddesinde;
TBK 355
“Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.”
“Haklı sebep olmaksızın” denilmek suretiyle bu hususa kısmen de olsa bir açıklık getirilmiştir. Ancak haklı sebepler daha çok dava aşamasında mahkeme takdirine bırakılmıştır.
Yeniden Kiralama Yasağı Tazminat Dava Dilekçesi
… ASLİYE HUKUK MAHKEMESİNE
Davacı : …
Adres : …
Davalı : …
Adres : …
Dava Konusu : Türk Borçlar Kanununun 355. Maddesi gereğince yeniden kiralama yasağının ihlali sebebiyle tazminat talebi
Açıklamalar :
- Davacı … tarafından davalıya ait … ili … ilçesi … mahallesinde bulunan ve … nolu bağımsız bölümde konut / iş yeri şeklinde kiracı olarak bulunmaktaydı.
- Davalı … tarihli dava dilekçesi ile … mahkemesinde ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açmış olup, görülen dava sonrasında … mahkemesinin … tarih ve … sayılı kararı ile tahliye kararı verilmiş ve söz konusu tahliye kararı … tarihinde kesinleşmiştir. Mahkeme kararına istinaden konut … tarihinde boşaltılarak kiraya verene teslim edilmiştir.
- Türk Borçlar Kanununun 355. Maddesi gereği 3 yıl boyuncu yeniden kiraya verenin aynı konutu kiraya veremeyeceği hükmüne karşın konutun fiziki bir şekilde tahliyesinden sonra … tarihinde üçüncü bir şahısa kira verdiği anlaşılmıştır.
- Kiraya verenin konutu ihtiyaç sebebiyle tahliye ettirmesine rağmen üçüncü bir şahısa kiraya verdiği, tapu kayıtları, abonelikler ve tanık beyanları ile sabittir.
- Davalının hukuka aykırı bu işlemi nedeniyle mağdur olmakla beraber TBK 355 maddesi uyarınca tazminat hakkı doğmuştur.
Tazminata Konu Kayıplar :
- Taşınma giderleri : … TL
- Tadilat giderleri : … TL
- Komisyoncu giderleri : … TL
- Oluşan kira farkı : … TL
TOPLAM : … TL
Yasal Dayanaklar : TBK 355 ve devamı maddeleri HMK kanunu ve sair mevzuat
Deliller :
- Kira sözleşmesi
- Tahliye kararı
- Tapu kayıtları
- Tanık beyanları
- Yeni kira sözleşmesi
- Mernis kayıtları
- Doğalgaz, su, elektrik ve internet abonelik kayıtları
- Bilirkişi incelemeleri
- Adres araştırmaları
- Fatura gider belgeleri
Sonuç ve Talep :
Yukarıda detayları arz ve izah edilen nedenlerden ötürü;
- Öncelikle davalının yeniden kiralama yasağını ihlal ettiğinin tespiti,
- Türk Borçlar Kanunun 355. Maddesi uyarınca davalının detayları yazılı toplam … TL tazminata hükmedilmesi,
- Yargılama giderlerinin davalıya yükletilmesine,
Karar verilmesi arz ve talep olunur. (Tarih)
Davacı
Ad Soyad İmza
Dava Dilekçesi Hazırlanırken Dikkat Edilmesi Gerekenler
Yukarıda bir örneğini paylaştığımız yeniden kiralama yasağı tazminat dava dilekçesi örneği bütün uyuşmazlıklara cevap verecek nitelikte değildir. Dijital ortamlardan temin edilen dava dilekçelerinin mevcut uyuşmazlığa göre uyarlanması zorunludur. Aksi halde öngörülmesi mümkün olmayan hak kayıpları ile karşılaşmak mümkündür. Bu nedenle bu konuda hukuki destek alınarak dava dilekçelerinin hazırlanması tavsiye edilir.
